三重県出張｜相続で残された山林・雑種地4物件を現地調査

先日、知人からご相談いただいた相続案件の不動産調査のため、1泊2日で三重県へ出張してきました。

今回調査したのは、名張市・伊賀市・津市の3自治体にある山林・雑種地など合計4物件です。

今回のような案件では、相続人の方が「土地を所有していることは分かっているものの、実際にどこにあるのか、どのような状態なのか、いくらくらいの価値があるのか分からない」というケースが少なくありません。

今回も、まさにそのような不動産の調査でした。

先代が購入した土地が、そのまま残っている

今回の物件を調査していて、改めて感じたのが、田舎の開発地域などに先代が購入した土地が、そのまま何十年も残っているケースの多さです。

先代の方が将来的な利用や資産として購入したものの、その後利用されることなく、相続によって次の世代へ引き継がれている。

ところが相続人の方からすると、

• どこに土地があるのか分からない
• 何のために購入した土地なのか分からない
• 現在どのような状態なのか分からない
• 売れる土地なのか分からない
• そもそも価値があるのか分からない

という状態になっていることがあります。

特に山林や雑種地の場合、住宅地とは違って日常的に利用することも少ないため、「とりあえず所有したまま」という状態になりやすいと感じます。

固定資産税がかからないことも「放置」の一因に

山林や雑種地などでは、評価額などの関係から固定資産税が課税されていない、あるいは負担が非常に小さいケースもあります。

そのため、

「税金もほとんどかからないから、そのままにしておこう」

となり、長期間にわたって所有されているケースもあります。

しかし、相続が発生すると話が変わります。

次の世代が引き継いだときに、**「この土地、いったいどうしたらいいの？」**という問題が出てきます。

今回も、そうした相続不動産を一つひとつ整理していくところから始まりました。

現地に行くだけでは分からない土地も

今回の調査で特に大変だったのが、現地だけでは物件を特定できない土地があったことです。

山林や雑種地の場合、住宅地のように明確な道路や建物があるとは限りません。

さらに、境界標が確認できない物件も多く、

「このあたりのはずだけど、本当にこの土地なのか？」

というところから調査が必要になります。

そのため、

現地確認
↓
役所で資料・情報を確認
↓
再び現地へ
↓
周辺状況や地形などを照合
↓
物件を特定

という作業を行った物件もありました。

不動産調査というと、机上で資料を確認すれば終わるように思われるかもしれません。

しかし、今回のような山林・雑種地の案件では、実際に現地へ行って確認することの重要性を改めて感じました。

1泊2日で4物件を調査

今回は名張市、伊賀市、津市と複数の自治体にまたがっていたため、1泊2日で4物件を回りました。

正直なところ、2日間しっかり動いて調査するのはかなり大変でした。

ただ、所有者である相続人の方からすれば、何十年も前から残っている土地について、

「何とか整理して、今後どうすればいいのか知りたい」

という状況です。

だからこそ、まずは現状を把握し、物件ごとの条件を整理することが重要だと考えています。

今後は査定書を作成して売却方法を検討

今回の調査結果をもとに、これから物件ごとの査定書を作成する予定です。

単純に「この土地は○○万円です」と価格を出すだけではなく、

• 所在地・地番
• 地目
• 面積
• 接道状況
• 境界の状況
• 周辺環境
• 法規制
• 現地の状況
• 売却可能性
• 想定される買主
• 売却にかかる期間

などを整理したうえで、それぞれの物件について査定価格と売却方法を検討していきます。

条件を整理できれば、レインズへの登録を含めて不動産会社にも情報を共有し、販売活動につなげていきたいと考えています。

「売れる土地」とは限らない

今回のような山林・雑種地については、一般的な住宅地とは違い、販売すればすぐに買主が見つかるとは限りません。

物件によっては、

「長期間販売しても売れない可能性がある」

ということも、所有者の方には事前に理解していただく必要があります。

だからこそ、査定価格だけを提示するのではなく、

「なぜこの価格なのか」
「どのような人が買う可能性があるのか」
「どのような方法で売却活動をするのか」
「売却までどの程度の期間を想定するのか」

まで含めてご説明することが大切だと思っています。

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相続不動産は「まず現状を知る」ことから

今回の調査を通して、改めて感じたのは、相続不動産の問題は**「売る・売らない」を決める前に、まず自分が何を所有しているのかを把握することが大切**だということです。

特に山林や雑種地などは、長年そのままになっているケースも多く、相続人の方だけでは状況を把握することが難しい場合があります。

今回も、現地調査と役所での確認を繰り返しながら、少しずつ物件の状況を整理していきました。

今後、査定書を作成し、所有者の方と売却方法について相談しながら、実際の販売活動へつなげていく予定です。

「相続したけれど、どこにあるのかもよく分からない土地がある」

そんな場合でも、まずは一度、現状を整理してみることが大切です。